编者按
“没有成功的企业，只有时代的企业。企业始终处于不断变化的场景之中。”2020年的年报中，万科的这两句话可谓道出了行业的心声。在这一年的开春，席卷全球的新冠疫情令身处白银时代的房地产行业面临着更多不确定性的挑战。市场空间、规模增速、利润水平、现金安全、拓展节奏，对于这些关键词，以往身处不同赛道的TOP30房企开始寻求趋同的答案——稳健、安全、均衡。
中房报记者 曾冬梅 | 广东报道
稳健、安全、均衡。面对2020年的新冠疫情给房地产行业带来的影响，TOP30房企正在用自己的知与行和积极应对措施，抗击风险、走出低迷。
疫情对地产行业的短期影响很明显，万科集团总裁祝九胜说这体现在销售、交付、现金流、开复工等方方面面。按照世茂房地产副主席、总裁许世坛预测，全国的房地产销售金额今年可能会有10%到15%的下降。不过，TOP30房企传达出来的整体基调是有影响，但可控，动摇不了企业发展大局。
龙湖集团董事长吴亚军将这次疫情视为“一次好的压力测试”，她希望龙湖的利润还要有所增长，要有强者的姿态。从对规模的崇拜转向对利润的追求，是这些标杆房企达成的共识。孙宏斌说，销售规模的增长未来不是重点，利润和品质才是第一位的。碧桂园集团总裁莫斌也强调不以规模来论英雄，应追求有利润的现金流。
中海方面则认为，尽管房地产行业增速放缓，但中国楼市仍有望保持10多万亿元的市场规模，企业要做的就是保持战略定力，坚守主航道。与此同时，有部分企业也发现需要对过往战略进行修订，以适应新形势的变化。并购市场的“大买家”——融创首次提出资产要有增有减，华润置地今年的主题是调节奏、调结构、调布局，富力集团董事长李思廉为了降负债，降低了对土地招拍挂市场的热情，“现时大家（房企们）都先看手上的钱先保护自己”。
当然，在这个10万亿元容量的市场，也不乏冲劲十足的企业家。中国恒大董事局主席许家印重提“高增长”战略，恒大今年的内部销售目标是8000亿元，同比增长33%，是前三强里唯一公开提出量化指标的房企。世茂是并购市场中的新贵，许世坛希望跑得比TOP20还要快，权益利润年均增长20%以上，成为行业领先的标杆。
正如万科集团董事会主席郁亮所说，“当好农民种好地”，农民不需要预测天气，只需要提高自己的种地能力。房地产行业也一样，无论市场环境、消费者需求如何变化，房企只需要做好自己的本职工作，提供好的产品与服务，多赚钱、少负债，就能“活得好，活得久”。
疫情短期影响大 长期可控
对于疫情，危机感驱动的万科颇为详细的分析了公司所受到的冲击。祝九胜直言，“这场疫情整体上对公司的影响还是相当大的。”销售方面，万科2020年2——3月份的销售同比减少了510亿元，其中武汉、宜昌和鄂州在1月23日之后基本就没有新的销售。疫情给交付也带来了新的压力，一季度万科1万户客户有交付延缓的可能性，全年大概涉及3.9万户，对开复工的影响也是很直接的，因为疫情，今年开工比以往年整整晚了40天，占了一年的1/9。这些影响最终将体现在现金流方面，销售回款大幅下降，也给未来1——2年产生了远期的结算压力。
其他房企所受的影响也比较明显，但大部分认为影响只限于第一季度，预计全年可以赶回来。
碧桂园：疫情的影响主要来自于两个大方面，一个是销售环节的制约，二是供货的制约。去年一季度大概供货在900多亿元，今年一季度供货预计只有510多亿元，这主要由于工程停建原因造成影响。公司一方面积极开展线上销售工作，一方面积极复工复产。伴随着政府因城施策的保障政策，以及消费保障政策的出台，相信疫情的影响会在销售端逐步消除。未来三个季度，希望通过努力能够实现全年目标。
中海地产：原计划新增的供货延迟，销售周期缩短，影响了去化率，少量项目可能年内无法按计划销售。公司调整生产计划，大力开展线上销售，重新匹配资源，降低疫情影响。本年供货中约4%存在延误风险，应该基本还是可控的。
中国金茂：整个工期被疫情影响了一个月，总体来说影响有限。200多个项目只有7个在武汉，武汉的项目大概在4月15日可以开工，被影响2个月。全年2000亿元销售目标不会调整。
正荣地产：疫情对经营有一定的影响，2月和3月影响大，但是控制得比预期好，基本实现复工复产。2——3月春节期间本身就是销售淡季，现在已经恢复80%，4月会完全恢复。2019年下半年拿地多，2020年销售大部分是存量货值，受影响小。
世茂房地产：1、2月份销售额下降了20%，整个一季度还是会下降10%以内。估计二季度开始，疫情影响可以慢慢消化，预计下半年才有增长。最好的情况下，今年全国销售额有可能做到15万亿元，但是现阶段的政策还是不够的，所以市场压力还是巨大的。酒店业务的收入，在疫情前本来可以做到30亿元，增长30%，但现在已经调减到5%，大概调减了5、6亿元。
雅居乐：疫情对楼价的影响，就目前的计算来看影响不是很大，始终都是需求晚两步。整体来看，今年如果是1、2月份的销售收入减少大概4成左右的话，对全年确实有影响。但相信下半年会加快速度，将差额补上来。
未来十年地产仍看好
虽然增量空间在缩小，但房地产的整体市场容量仍然相当可观，颜建国认为至少未来十年，中国房地产行业仍旧是中国社会经济中最好的行业之一。在房住不炒的政策基调下，行业风险有所释放，平稳是主旋律，大涨大跌、大起大落的概率很小。在总量稳定的前提下，房企的机会来自于市场、行业的分化，以及发展模式的转变。
中国恒大董事局主席许家印：受疫情的影响，全世界每一个国家的各大银行，都在放宽金融政策，想办法增加流动性。我认为我们国家也一样，在流动性肯定要给予大力支持，不然经济复苏也是很困难的。流动性的增加会对房地产的销售、消费产生一些刺激。在房住不炒的政策指引下，房价我认为肯定不会升，但是你要说大幅度下降，我认为还不至于，因为流动性增加，需求同样也会增加。应该说对全国来说，我认为房地产总的成交量不会下降，房价不会上升，但也不会大跌。
碧桂园集团总裁莫斌：目前疫情的发展也带来一些不确定性，我们预计中国的房地产市场态度是审慎乐观，整个市场份额在去年达到了高点，今年，会在去年的基础上有所回调。整个经济大环境不太好，但地产金融政策还是稳健偏乐观，我们认为中央政策房住不炒是主基调，疫情期间，国家在金融政策上更多的是增加流动性。
融创中国董事会主席孙宏斌：疫情持续一段时间还是肯定的，严重但不悲观。全球调整财政宽松，中国货币和财政也会宽松的，所以经济增长不用担心。中国的地产行业经过一轮轮调控，从2016年10月到现在三年半，调整后行业风险就不那么大了。现在房住不炒、钱不能太多进入地产，这些逻辑都没有变，房地产行业逻辑不变的情况下，大涨大跌都不会出现。
中海地产董事局主席颜建国：未来十年中国房地产行业仍旧是中国社会经济中最好的行业之一，市场容量保持高位不变。目前环境下，对市场难以预测。从静态来看，我们对今年市场谨慎乐观，量价稳定的状态。2020年延续三年趋势可能性比较大，面积指标可能有所减少，价格会有个位数增长。
旭辉集团董事局主席林中：短期内，行业现金流紧张，破产中小企业增多，集中度提高，收并购机会增加；一线、二线、强三线城市市场表现好于三四线城市，下半年市场销售会好于上半年；政策平稳、市场平稳，不会大起大落；房地产融资松紧适度，境内融资成本降低。
中长期来看，总需求没有减少，未来10至20年内城市化红利依然存在，疫情只是延后了消费需求，并未减少。城市进一步分化，有人口导入、产业发展、治理能力强的城市市场表现更好；房企进一步进化，行业加快整合洗牌，进入加速淘汰赛；房企发展模式转变，高质量发展、财务稳健、业务线上化、布局多元化，加快数字化转型；行业从土地红利时代进入管理红利时代，未来是品牌红利时代。行业未来毛利率压力加大，通过多元化拿地、多元化收入、提升组织效能，降低成本提高毛利率。
增利润、降负债、慎拿地
万科定义的白银时代有几大特征，从增量到存量、从平衡到极化、从简单到复杂、从单一到全面，他们认为极化发展使竞争者的距离拉得更近，复杂模式带来更多变数，全面竞争需要更全面的能力结构去覆盖。2020年，可以明显看到各大房企均着力在补短板，加固护城河。例如，恒大与融创、富力均提出明确的降负债目标，因此，恒大要控土地规模、销售高增长，融创、富力要谨慎拿地，甚至不排除处置部分资产。降负债压力较小的企业，则将目光聚焦在进一步提升经营质量上，龙湖与世茂都希望利润能持续增长，保持自己的强者姿态。
万科集团董事会主席郁亮：企业的免疫力之一体现在现金为王，万科追求有利润的收入和有现金流的利润，且坚持始终不囤地、不捂盘、不拿地王。2020年万科将在吸收过往转型升级成果的基础上，重点做好三件事情。第一是对市场环境变化进行更深入的分析，回到基本商业逻辑。第二是聚焦产品力和服务力，做好精益运营，提升竞争能力和经营效益。第三是深化组织重建，在实践中检验组织能力与效能，完成事人匹配。
许家印：2020年对恒大来说是极其重要的一年，从今年开始，我们下大决心，有信心、有能力把负债及负债率实现大幅下降，全面实施高增长、控规模、降负债的经营发展战略。我们内部奋斗目标是今年要实现8000亿元的销售，三年的规划，到2022年我们内部的奋斗目标是要实现年销售1万亿元的发展规划。未来三年，计划土地储备每年减少3000万平方米，每年平均有息负债要下降1500亿元。
龙湖集团董事长吴亚军：疫情到来的时候我们做压力测试，预计疫情比较严重的情况下，龙湖仍然可以保证正常活着。今年的指标里，哪怕微弱的情况下，仍然要考虑有所增长，我觉得这就是强者的姿态。强，其实不是说要强、好强，实际上是过去的沉淀，在危难之中能够产生一定的爆发力。
孙宏斌：销售规模的增长未来不是重点，利润和品质才是第一位的，以稳健、以安全、以均衡为重点，不断提高综合竞争力，最终来实现利润的提高，未来融创是这个管理逻辑。在融资方面要调结构、降成本；在持有资产方面要平衡总量，有增有减；在拿地扩储方面，要谨慎拿地、把握并购机会。我们判断今年将是洗牌年，今年并购的机会远远超过以往任何一年，但优质并购标不是很多。
世茂房地产副主席、总裁许世坛：关于未来三年，实际上我们已经有一个五年的计划，2017、2018、2019年是快速增长年，2020年、2021年也会持续快速增长。所以世茂应该每年还是会进步的，但快多少这也很难说，但是我们对2021年已经有很细的要求，在销售的增速上，希望比前二十还要更快。权益后的利润增长也希望能够做到每年20%以上，这应该都是行业领先的标杆地位。
富力集团董事长李思廉：目前公司净负债率接近200%，希望能够慢慢下降，下降的策略有几个：第一加快销售速度，第二希望买地的速度比较平稳。坦白说，对在招拍挂市场的很大动作，没有什么特别的计划，现时大家（房企们）都先看手上的钱先保护自己。如果用一万元（售价）来说，那也就是在三千元左右（地价）我们才会动心。
雅居乐集团主席兼总裁陈卓林：今年有2000多亿元的可售货值，按这个来说，我们保守做到1200亿元。现在不是没卖货，主要就是两个原因：第一，一季度减少了一半销售了，这是追不回来的；第二，接下来的三个季度，我不敢想象是有多少销售。我也跟其他同行、朋友都有沟通，其实大家都是一样的，今年能够确保去年的销售额，已经是能交得了货的。
正荣地产董事会主席黄仙枝：从我们经营层面来讲，下一步继续挖潜，特别是要提高产品能力，加强溢价能力。做好成本把控和现金流管理，加强市场研判。我觉得更关键的核心还是提高净利润率，这对企业才是最关键的。特别看好一二线城市，我认为这个跟我们这些布局还是比较吻合的。坚持城市深耕，“1+6”核心布局不变。加强高周转、核心地段的招拍挂项目，创新拿地，产业勾地，降低土地成本。
华润置地董事会主席王祥明：调节奏、调结构、调布局。调节奏为注重拿地窗口期，不在高位抢地，调结构为注重以高周转、住宅为主的项目，调布局为侧重于一二线城市及有产业支撑的三线城市，聚焦京津冀、长三角、大湾区等都市圈。
《中国房地产报》（2020年4月20日 04版）