中国金茂不断推进理念创新、机制创新、科技创新，推动城市运营商战略转型行稳致远

路玉彬
中国金茂产城发展部

阎青
中国金茂产城发展部

当今世界正经历百年未有之大变局，坚持创新发展是应对变局的不二法门。多年来，中国金茂不断推进理念创新、机制创新、科技创新，推动城市运营商战略转型行稳致远。

理念创新：战略转型城市运营商

城市，是人类文明之花盛放的聚集地。城市化程度是衡量一个国家和地区经济、社会、文化、科技发展水平的重要指标，也是衡量其社会组织程度和管理水平的重要标志。

联合国预测，世界发达国家的城市化率将在2050年达到86%。而据我国国家统计局数据，截至2019年末，中国城镇化率已达60.60%，比2018年末提高 了1.02个百分点。联合国开发计划署预测，2030年中国城镇化率将达到70%，届时中国城市人口总数将超过10亿。

然而，人们在享受城市生活诸多美好的同时，也不得不面对人口膨胀、交通拥堵、居住成本过高、环境污染、管理失序、公共资源紧张等诸多烦恼，部分一线城市“城市病”长期无解，很多上班族不得不逃离北上广 ，到二三线城市寻求新发展机会。

作为中化集团房地产平台企业，中国金茂很早就开始了针对根治“大城市病”的科学思考，并于2015年率先转型为“城市运营商”。

2018年，中化集团正式提出“科学至上”理念，宁高宁董事长针对中国金茂的发展进一步指出，“地产也是科学，我们不会去卖砖头。”

宁总一语中的！中国金茂越来越深刻地认识到，要想引领行业发展，唯有坚持科学至上，坚持城市运营，进而提出“两驱动、两升级”的城市运营模式，即通过规划驱动和资本驱动，促进城市升级和产业升级，形成以城聚人、以人强产、以产兴城的“城-人-产”良性循环模式，打造产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的现代化新型城市。

中国金茂提出城市运营战略转型5年来，特别是2018年以来，城市运营战略实施势如破竹。从聚焦国际金融与航运双中心、引入总部经济的上海北外滩，到以文化产业、现代服务产业成就新势力的长沙梅溪湖国际新城，再到突出城市人文特色的丽江金茂谷镇，到集聚科技创新和生态文旅产业、导入亚洲首座伊甸园的青岛中欧国际城……从品质人居到品质城市，“绿色健康、智慧科技”的金茂城市印象已深入人心。

中国金茂摄影大赛获奖作品《极致》 作者：金茂温州 白慧敏

截至2020年9月底，中国金茂已获取城市运营项目累计达26个，是2016年底的5倍还多。其中，仅2019年一年就新增城市运营项目7个，新增土地储备占金茂全年新增土地储备的40%，而且城市运营概念能有效降低平均拿地成本，极大地增强了金茂的品质土地获取能力。

城市运营战略为金茂在业内打造了独树一帜的竞争优势。2017-2019年，金茂复合增长率超过52%。2020年前11个月，金茂累计获得签约销售金额共计2003亿元，提前一个月完成全年2000亿元的销售目标，成为今年为数不多提前完成全面目标的房企之一。在地产行业调控趋紧且遭受新冠肺炎疫情巨大冲击、头部企业纷纷下调销售目标的背景下，金茂仍然保持逆势增长，增幅超过35%，全口径销售业绩增幅居15强房企榜首，行业排名相较去年同期上升4位。随着城市运营项目的持续推进，预计未来三年，城市运营对中国金茂新增土地储备的贡献率将达到60%，战略优势利好将集中兑现。

机制创新：勇于探索强化长效保障

城市运营商的业务逻辑与以土地招拍挂为主的传统房地产开发商有着本质上的不同。前者需要企业承担的职责更多，对企业的综合实力要求更高，项目开发周期更长，涉及业态更丰富，工作环节更繁杂，因而也对企业的运营管理提出了更为苛刻的要求。

中国金茂认识到，要向城市运营商成功转型，首先必须坚持刀刃向内，敢于自我革命，以壮士断腕的勇气推进公司内部的制度创新，建立健全与城市运营商战略相适应的长效管理机制。

一是建立与城市运营战略相适配的绩效考核机制。中国金茂提出，要从城市运营项目全周期的长远角度，综合评判项目价值。由于业态足够丰富，盈利模式多元化，在单个城市运营项目上，坚持“风物长宜放眼量”，不纠结“一城一池之得失”，而且不仅要算经济效益账，还要算社会效益账、生态效益账，充分彰显责任央企的使命和担当。相关考核机制的建立和完善，充分展现了中国金茂坚定推进城市运营的战略定力和战略耐心，向一线经营单位传递了非常明确的战略导向。

二是大力推进公共基础设施配套和产业配套。能否为已获取的城市运营项目带来高品质的公共设施配套和产业配套，是衡量一家企业城市运营能力的“试金石”。目前，地产行业自称“城市运营商”的企业不止中国金茂一家，但如金茂这般具有强大配套能力的却是凤毛麟角。正是得益于此，金茂的城市运营项目才成为业界公认的标杆。

以长沙梅溪湖国际新城为例，经过10多年的建设和发展，梅溪湖已从蛮荒之地，变身为“全国绿色生态示范城区”。在建筑景观方面，梅溪湖坐拥扎哈·哈迪德设计的地标建筑——梅溪湖国际文化艺术中心、代表城市向上的城市岛、惊艳世界的“中国结桥”……每一处都是现象级网红打卡地；商业配套方面，金茂览秀城、金茂ICC、步步高新天地、喜达屋豪华精选酒店、梅澜坊商业街……形成吸附力极强的人气商圈；教育资源方面，片区规划28所中小学，已落地11所，集聚了长郡、师大附中、雅礼、周南、博才等长沙头部教育资源与品牌，是真正的教育高地。目前，梅溪湖区域常住人口已达到12万人，是当地购房者安居乐业的首选，并成为一张长沙、乃至中南地区的城市名片。

三是完善产业招商体系化布局。中国金茂自身拥有金茂绿建、金茂酒店、金茂商业、金茂资本、金茂教育等在业内有一定知名度的产业资源，并积极挖掘中化集团、中国化工以及中国平安、新华保险等股东方更为丰富多元的产业资源，与金茂在各地的城市运营项目密切协同，逐步在实践中总结形成了一系列产业发展与项目建设互促共进的合作模式。

除深度挖掘自身和股东方产业资源外，结合不同城市运营项目的特点和当地政府核心诉求，中国金茂坚持以国际化的前瞻视野，重点聚焦大科技、大文化、大健康三大产业方向，积极拓展和对接了上千家优质产业资源。截至2020年12月，当年新增产业战略合作签约316家，其中龙头产业85家，并已实现25家龙头产业资源落地。

科技创新：为未来城市提供全方位赋能

科学是合乎实际的学问，科技是运用科学指导实践的技能。作为绿色科技住宅开发的执牛耳者，中国金茂对于科学技术的理解更深刻、追求更执着。公司始终坚持通过科技创新的手段，积极推动数字化转型，为城市运营项目提供全方位赋能，致力于打造“以人为中心、以科学智慧为基底，持续释放生命力”的未来城市。

中国金茂认为，打造科技赋能的未来城市应从以下五个方面发力。

一是科技赋能城市。运用大数据、云计算、区块链、人工智能等数字化前沿科学技术，推动城市管理手段、管理模式、管理理念创新，建设高品质智慧城市，是推动城市治理体系和治理能力现代化的必由之路。2020年3月，中国金茂与阿里云正式签约，在嘉善上海之窗·智慧科学城引入阿里云，结合金茂的城市运营优势、阿里巴巴集团的智慧生态体系和阿里云领先的互联网服务平台能力，共筑智慧城市。

二是科技赋能社区。未来城市可利用新一代信息技术，通过智慧系统对社区现有的基础物业管理服务进行赋能，实现万物互联，打破信息孤岛，实现家居产品、居家社区之间的互联互通。在这方面，金茂物业打造了包括智慧安防、智慧消防、智慧电梯等元素的金茂社区“十大智慧系统”，大幅提升了服务效率和作业质量。

三是科技赋能人居。拥有十二大科技系统的金茂府2.0是科技赋能人居的典范，围绕智慧交互、智慧场景、智慧学习、智慧能源四个方面，实现远程控制、自动识别，提供八种定制化生活场景。在不远的将来，AI智慧管家也将出现在金茂府2.0的生活场景中，通过传感器、大数据分析和主动学习，为业主提供因人而异的智慧服务体验。

在武汉方岛金茂智慧科学城的住宅项目上，以人为本的设计师们已经第一时间准备了包括“无触通行”在内的健康科技系统，居民在通过小区单元门、电梯及人行车行出入口时，将不必再接触公共设施，远离病毒风险。

四是科技赋能绿色生态。中国金茂坚持以绿色健康为特色，以智慧科技为引领，实行绿色施工、绿色设计、绿色运营，通过绿色建筑、碳中和联盟、智慧社区、智慧能源站等科技手段赋能未来城市的绿色生态，打造零碳城市。

在长沙，金茂与政府联合投资的梅溪湖区域能源站，采用业内领先的“天然气冷热电三联供+污水源热泵+电制冷+燃气锅炉”复合式智慧能源系统功能，降低中间环节损耗，实现能源的梯级利用。据估算，该能源站每年可节约标煤量达2134吨，减少排放二氧化碳达5762吨，相当于植树5.3万棵，节能环保效益显著。

五是科技赋能产业。中国金茂广泛拓展与各类科技产业资源合作的机会，特别是具备较强数字化转型服务能力的国际知名咨询机构、大型互联网科技企业、垂直行业领军企业的数字化团队等，积极助推商业、教育、医疗、文化等行业的传统企业实现数字化转型升级。

中国金茂将继续深入贯彻落实十九届五中全会精神和习近平总书记关于新型城镇化建设的一系列重要指示精神，始终秉承中化集团“科学至上”理念，始终坚持以改革的精神、创新的思路和方法，深入实施城市运营战略，持续释放城市未来生命力，让人类生活更加美好。